Сравнительный подход, используемый для оценки недвижимости
Сравнительный подход – это самый достоверный способ оценки недвижимости, при котором происходит оценка обыкновенных акций и сравнение цен продажи подобных объектов на открытом рынке.
Его главный принцип – свежесть и достоверность используемых сведений. Выбирая аналог, оценщик опирается только на проверенные источники, к примеру, на сведения крупных риэлторских компаний, в которых указывается точный адрес и характеристики объекта.
И все же цена предложения еще не является рыночной стоимостью объекта. После того, как оценщик выберет подходящую методику оценки предприятия, он рассчитывает поправку на уторговывание (уступку, которую может предоставить продавец покупателю), поскольку цена предложения – это одно, а цена сделки – совсем другое, а определить нужно именно стоимость продажи.
Средняя величина поправки на уторговывание может резко измениться из-за колебаний на рынке. Если он стабилен, поправка составляет 5-7 %. Если рынок падает, поправка может стать выше 10-12%, т.к. продавец, выставляющий объект по высокой цене, все же готов предоставить покупателю хорошую скидку, чтобы не потерять часть средств при простое или дальнейшем падении рынка.
Величина поправки на уторговывание довольно изменчива, и чтобы точно ее рассчитать, надо суметь определить тонкую грань между желанием продавца и его готовностью сделать уступку. Его поведение зависит от его осмысления рыночной конъюнктуры, потребительских свойств объекта и др. Кстати, если рынок резко падает, поправка на уторговывание может увеличиться до нескольких десятков процентов, особенно в отношении недостроенных объектов и участков земли.
При оценке рыночной стоимости ценных бумаг имеется еще одна сложность: все аналоги все равно чем-то отличаются от оцениваемых объектов. Поэтому оценщикам приходится пользоваться системой корректировок, учитывающей отличия между аналогами и объектами оценки. Система корректировок применяется так: для объекта оценки выделяются основные параметры, от которых зависит его стоимость (площадь, тип дома и пр.). Если аналог лучше данного объекта, то его цена сокращается на размер вклада данного преимущества, и наоборот.
После корректировки рассчитывается средняя стоимость 1 кв.м (если используется площадь) и умножается на площадь объекта оценки. В итоге получается стоимость объекта.